KEKS-DZHEM

WPROWADZENIE

Zakup nieruchomości w Polsce to proces, który wiąże się z szeregiem procedur prawnych. Znajomość tych procedur jest kluczowa dla bezpiecznej i pomyślnej transakcji. W tym artykule przedstawiamy szczegółowy przewodnik po najważniejszych aspektach prawnych związanych z zakupem mieszkania lub domu w Polsce.

ETAPY PROCESU ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI

1. SPRAWDZENIE STANU PRAWNEGO NIERUCHOMOŚCI

Przed podjęciem jakichkolwiek kroków związanych z zakupem, kluczowe jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości:

• Księga wieczysta - zawiera informacje o właścicielu, ewentualnych obciążeniach (hipoteki, służebności) oraz ograniczeniach prawnych dotyczących nieruchomości. Księgę wieczystą można sprawdzić online przez system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.
• Wypis z rejestru gruntów - zawiera informacje o przeznaczeniu działki, jej granicach i powierzchni.
• Plan zagospodarowania przestrzennego - określa, co można zbudować na danej działce i jakie ograniczenia mogą dotyczyć nieruchomości.

2. UMOWA PRZEDWSTĘPNA

Po uzgodnieniu warunków transakcji, zazwyczaj pierwszym formalnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej. Umowa ta może być sporządzona w formie aktu notarialnego lub w formie pisemnej (tzw. umowa cywilnoprawna).

Najważniejsze elementy umowy przedwstępnej:

• Dane identyfikacyjne stron (sprzedającego i kupującego)
• Dokładny opis nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia)
• Cena nieruchomości i sposób jej zapłaty
• Wysokość zadatku lub zaliczki
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej (finalnej)
• Warunki, od których spełnienia zależy zawarcie umowy finalnej
• Konsekwencje niewywiązania się z umowy przez którąkolwiek ze stron

Zalecamy sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, co daje możliwość wpisania do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, chroniąc tym samym kupującego.

3. FINANSOWANIE ZAKUPU

Jeśli zakup nieruchomości ma być finansowany kredytem hipotecznym, po podpisaniu umowy przedwstępnej następuje proces uzyskiwania kredytu:

• Złożenie wniosku kredytowego wraz z wymaganymi dokumentami
• Ocena zdolności kredytowej przez bank
• Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę
• Decyzja kredytowa
• Podpisanie umowy kredytowej

Proces uzyskania kredytu hipotecznego może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, dlatego ważne jest uwzględnienie tego czasu przy ustalaniu terminu zawarcia umowy finalnej.

4. UMOWA FINALNA (AKT NOTARIALNY)

Umowa finalna musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to najważniejszy dokument całej transakcji, na podstawie którego następuje przeniesienie własności nieruchomości.

Elementy aktu notarialnego:

• Dane identyfikacyjne stron
• Szczegółowy opis nieruchomości
• Oświadczenie o przeniesieniu własności
• Cena i potwierdzenie jej zapłaty (lub sposób zapłaty)
• Informacja o stanie prawnym nieruchomości
• Oświadczenia podatkowe

W dniu podpisania aktu notarialnego następuje zazwyczaj również przekazanie klucży i protokolarne przejęcie nieruchomości.

5. PODATKI I OPŁATY

Zakup nieruchomości wiąże się z koniecznością uiszczenia szeregu podatków i opłat:

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) - w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości (nie dotyczy zakupu od dewelopera z VAT)
• Opłata notarialna - zależna od wartości transakcji, według stawek określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości
• Opłata sądowa - za wpis prawa własności w księdze wieczystej (150 zł)
• VAT - w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera (8% lub 23%, zależnie od rodzaju nieruchomości)

6. FORMALNOŚĆI PO ZAKUPIE

Po zawarciu umowy finalnej pozostaje dopełnić kilku formalności:

• Notariusz składa wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej
• Zgłoszenie zmiany właściciela w spółdzielni mieszkaniowej (w przypadku mieszkań spółdzielczych)
• Zmiana umów na media (prąd, gaz, internet) na nowego właściciela
• Zgłoszenie się do administracji w celu uiszczania opłat eksploatacyjnych

ZAKUP NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW

Obywatele krajów spoza Unii Europejskiej, którzy chcą kupić nieruchomość w Polsce, muszą uzyskać zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Obywatele UE są zwolnieni z tego obowiązku, ale mogą istnieć ograniczenia dotyczące zakupu gruntów rolnych i leśnych.

PROBLEMY PRAWNE I JAK ICH UNIKNĄĆ

Najczęstsze problemy prawne przy zakupie nieruchomości to:

• Niejasny stan prawny nieruchomości
• Nieuregulowane sprawy spadkowe
• Obciążenia hipoteczne
• Roszczenia osób trzecich
• Problemy z planami zagospodarowania przestrzennego

Aby uniknąć tych problemów, warto:

• Dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości
• Korzystać z usług doświadczonego pośrednika i prawnika
• Zabezpieczyć swoje interesy w umowie przedwstępnej
• Rozważyć wykupienie ubezpieczenia tytułu prawnego

PODSUMOWANIE

Zakup nieruchomości w Polsce to proces złożony, wymagający staranności i znajomości procedur prawnych. Profesjonalne wsparcie w tym procesie może znacząco zmniejszyć ryzyko nieprzewidzianych problemów i zapewnić bezpieczeństwo transakcji.

W KEKS-DZHEM oferujemy kompleksowe wsparcie na każdym etapie zakupu nieruchomości, od poszukiwania idealnej oferty, przez negocjacje, aż po finalizację transakcji i formalnośći posprzedażowe.